房仲業不能說的秘密- 房屋租售討論- drapes論壇

這個政府之所以無能，並不是他沒有想法，沒有點子，而是他沒有能力實現他的點子。針對高房價的成因，政府提出了一個「房價透明化」的辦法，我覺得這是相當聰明的。然而要怎樣才能做到房價透明呢？

依目前法令，房屋土地的所有權移轉時，就是俗稱「過戶」，必須去地政事務所辦理登記。登記時要提出「買賣契約書」。可這個買賣契約不是真正的買賣契約，一般俗稱「公契」，也就是法律上說的「物權契約」。公契記載的價格通常是「土公告現值」和「建築改良物評定價值」，而不是真正的買賣價格，因此政府無法從土地登記中得悉真正的房價。

最徹底的做法就是，要求每一宗買賣辦理過戶時，必須出具真實的買賣契約書，也就是當事人的「私契」，然後將實際成交價格登記在土地登記簿及謄本上，這麼一來，房價就百分之百透明了。

即使法律這樣規定，也可能有人在申報時製造假的契約價格，但我想應該不多，因為這是犯罪行為。如果只有買賣雙方其中一方或者代書，擅自竄改了契約價格，這就構成了刑法第210條的偽造或變造私文書罪；如果拿這個不實的契約書去辦過戶，更構成第214條的「使公務員登載不實罪」。前者可判五年徒刑；後者三年。就算是買賣雙方同時簽一份「過戶用」的契約書，那也是共犯第214條之罪；代書處理簽約事宜必然明知為假，明知為假還送件也是共犯。

當然奸佞之徒所在多有，但很少人會為了沒多大好處的事鋌而走險，以身試法。對買賣雙方而言，據實申報交易價格其實沒甚麼關係，關鍵是「稅」。過戶的時候賣方必須完納「土地增值稅」，買方必須繳「契稅」，如果改以實際價格徵收「增值稅」，那就實現了國父孫中山「漲價歸公」的理想。當然，他的理想實現了很多人就不爽了，尤其那些靠著不動產增值而發財的吸血蟲們。

政府不敢這樣大動干戈以實際成交價格徵稅，我能理解，畢竟想要一下子實現社會正義，除非有流血革命的打算。政府採用漸進的，逐漸讓房價透明。這樣也不錯，老百姓的衝擊不會太大。具體的作法其中有一項是針對「房仲業」，要求凡是透過房屋仲介成交的買賣，業者有義務陳報真實價格。

這只是第一步。如果做到了，至少有一部分房價可以透明化。接下來第二步可能要求代銷業、建商陳報真實價格，然後是代書、貸款銀行，最後做到全國的不動產買賣透明化。

然而第一步就卡住了，因為仲介業者動用資源，比如所謂的民意代表、所謂的專家學者，盡全力讓這項法案無法通過。他們提出很多奇怪的反對理由，其中最怪異的就是「此舉侵犯了消費者的隱私權」。

我就納悶，房仲業者甚麼時候這麼在意消費者隱私權了？舉例來說，如果你名下有一棟房子，你很可能會收到房仲業者的「開發信函」，告訴你現在房價多麼好，正在高檔，想賣房子就要趁現在！然後吹噓本公司擁有多少年經驗，致力於地方發展，旗下有高效能的行銷團隊與業務陣容，服務多麼完善………云云。所謂「沒有賣不掉的房子，只有不會賣房子的人」之類的無聊口號。

仲介怎麼知道你名下有房子呢？很簡單，地政事務所的所有權登記是公開的，只要花幾十塊錢就能查出房屋土地的所有權人姓名地址。也許你不想讓人知道你擁有房子，但是政府為了交易安全不得不犧牲你的隱私，而房仲業者大大利用這項資訊時，有沒有在乎過消費者隱私權？有沒有哪個房仲業者向政府陳情，要求廢除這項規定？沒有嘛！現在政府要他們提供實際成交價，倒忽然尊重起隱私權了。

如果公開成交價真的侵犯了消費者隱私權，我想「消基會」會第一個發難，民眾和媒體也會群起反對，可是都沒有，民眾不但不反對還很贊成。正所謂皇上不急，急死太監，房仲業者打著消費者隱私權反對，但其實骨子裡根本在為自己打算。

房子是用來住的，要充分利用才好，要「物能盡其利」。這個「利」是使用之利，不是交易之「利」。這幫投資客不把房子當房子，當作「投資工具」，以錢賺錢當然比較好賺，拿來住反而浪費。而投資的永恆圭臬就是「低買高賣」，愈低的價錢買進，愈高的價錢賣出，油水才愈豐厚。

一棟500萬元的房子，投資客買了一個月，就以550萬賣出，賣給另一個投資客；他再以600萬賣給另一個投資客，然後650萬、700萬，每賣一次中間就賺一筆，最後到了真正需要房子的人手上，這房子的價格變成700萬元了。換句話說，一個真正賣房子的，跟一個真正買房子的人中間，夾著四個投資客，他們在一個「具有實際意義」的房屋買賣裡，不勞而穫地榨取了200萬元。這就是為甚麼房價會高的道理。如果房屋買賣只存在於「賣方」與「實際需求者」之間，那麼對房價唯一的影響就只有「供需法則」。根據調查統計，台灣的房屋供給量其實非常充裕，絕不會因為供不應求而使得價格飆高；價格飆高，就表示房屋的「市場」並不在於「房屋需求者」，而是形成一種投資市場，或者說「投機市場」。

你可能會想，一棟500萬的房子，我幹嘛要用700萬買下？關鍵是，你根本不知道一棟房子究竟用多少錢買才算合理。如果市場上的房價大都被投資客低買高賣給墊高了，那就形成了「行情」。所謂「行情」，說白了就是你到處去打聽，發現這附近每一棟房子的價錢都差不多，這個價碼就叫作「行情」。當你用所謂行情價買下時，並不覺得自己被吸血了。因為你只知道行情如何，卻不知道這個行情是怎麼來的，換言之，你永遠不會明白這裡的行情究竟為甚麼變得這麼貴。

房價透明化第一個要倒楣的就是這種吸血鬼。當你發現這棟房子在短短半年前才以500萬元成交，你絕不會甘願用700萬買下，這樣，投資客就無利可圖了。

那麼，為甚麼你總在四個投資客買來賣去之後，才能買到哄抬了價格的房子呢？因為他們耳聰目明嗎？他們的消息為甚麼特別靈通呢？因為他們有個好朋友───房屋仲介。

仲介商養了一批業務員，這幫人吃飽飯就到處蒐集各種售屋訊息，哪裡有房子要賣，甚麼條件甚麼屋況甚麼環境，屋主開甚麼價，他們一清二楚。有房仲業者當雷達，投資客出手自然十分迅猛，哪可能讓你先用真實價格買到房子呢？像你這種真正買房子住的人，一住就是十年二十年，房子在你手上已經失去投資工具的意義，對投資客來說這就是損失啊！他們失去了從中間吸血的機會。

為甚麼仲介商喜歡當投資客的耳目，不喜歡當真正消費者的朋友呢？道理還是相同，因為你只買一次，而投資客這個月買下個月賣，另一個投資客買了沒多久又賣。仲介賺的是佣金，一筆買賣抽一次佣金，買賣次數愈多他就賺得愈多。簡單講，一隻羊可以在一年內剝四層皮！何樂而不為？

其實，這還不是房仲業反抗房價透明的最主要原因。另一個原因連說都不能說，是不能說的秘密！以前元大證券有一句廣告詞：「不能說的願望，最希望被實現。」換句話說，最想實現的願望根本見不得光！例如阿扁最大的心願是多當兩屆總統，還A了幾千億存在美國，這種願望他媽的能說嗎？

諸君可知道，房仲業是一個賺取暴利的行業。一個出社會沒幾年的小孩，靠兩片空嘴薄舌月入數十萬，年紀輕輕就能在酒店裡一夜擲千金。一筆買賣成交價1000萬，仲介佣金5%，就是50萬。這50萬公司賺一半，另一半是獎金進入業務員口袋。甚至還有很多獎金比例高達7成的！在業界叫做「高專」。以前我們講高專的意思是「高級專員」，仲介業的高專是「專門領高獎金的業務員」。這種高專有個特色，就是幾乎完全不受公司掌控，一個不高興就跳槽。因為業務是他在做，客戶是他的，每一筆成交賺來的佣金他拿得跟公司一樣多，甚至比公司還多，他自然不覺得是在為公司工作，反而認為公司是靠他賺錢；不是他領公司薪水，是他付錢向公司「租張辦公桌」。

這絕不是危言聳聽。一個月入數十萬的人，他的底薪可能只有八千五，有的甚至宣稱「無底薪」。國稅局根本收不到他的稅。前面說過，一件買賣成交佣金50萬，公司才賺25萬甚至更少，仲介公司有可能如實申報50萬的營業所得嗎？不可能的，誰都不會賺25萬卻以50萬繳稅。如果他要如實申報，那他就要扣繳薪資，就是將業務員實際領到的50%或70%獎金列為「營業費用」。如此一來，政府就課得到業務員的所得稅了。

業務員被課稅，當然不高興。他會說：「此處爺報稅，自有逃稅處。」其他仲介商的老闆大搖其手：「來來來，本店不報稅唷！」前面說過，房仲業靠的不是機器，不是原料，更不是技術，靠的就是養一批很會做業務的業務員，老闆是喝業務員奶水長大的；業務一跳槽，他就得關門大吉。因此老闆們通通不報稅了。

具體的做法就是收了佣金不開發票。他們甚至發展出一套不開發票的說詞，讓許多消費者信以為真，以為仲介業是不必開發票的。有的會以折讓佣金作為不開發票的對價，也就是賄賂消費者。當然也有消費者堅持要拿發票的，這時他們就會用：「如果開發票成本增加，會影響售後服務喔！」這一類說詞來恐嚇消費者。很多人找仲介買賣房屋重視的是服務，發票多一張少一張無所謂，重點是要賣得安全住得安心。仲介就利用這種苟安心態大逃其稅！

這個不能說的秘密跟房價透明化有何關係？關係可大了。如果仲介有義務陳報每一件買賣的實際成交價格，政府就能計算他的佣金收入，到時候他一毛錢稅都逃不了！他已經逃稅逃習慣了，忽然要繳稅當一個守法公民，你叫他怎麼活？他還上不上酒家？由儉入奢易，逃稅者繳稅難！因此他們唉唉叫。

這才是反抗房價透明的主要原因。但這種理由說得出口嗎？他怎麼向政府陳情：「要是推行房價透明，我就不能逃稅了！」他必須把見不得人的陰險動機藏在心裡，然後找一堆冠冕堂皇的理由來宣稱。

我非常討厭這個下流的行業。我們一般老百姓每年都要乖乖繳稅，想省下幾兩銀子都要想破頭，有些小公司蒐集幾張私人發票報費用，緊張得不得了深怕被逮到。但房仲業者逃稅竟是這般家常便飯，有些規模大的甚至一年逃漏幾百萬稅！教人怎能不痛恨！我希望政府趕快拿出魄力，實現房價透明，落實租稅正義，讓這些吸血鬼、蛀蟲、社會敗類消滅殆盡。

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