購屋實戰攻略》投資客不想公開的致富法則- 房地產投資客- drapes論壇

購屋時，許多人會陷入到底要「自住」還是「投資」的迷思中。其實「自住」與「投資」並非對立的選項，而是一體的兩面。「自住」是房地產買賣中最原始的需求，但需求會隨著家庭成員的成長（結婚、生子、孩子就學、離巢）而改變，因此產生「換屋」的機會。只要未來有「換屋」的可能，就不能不從「投資」的觀點考量，才不會讓財富因房屋貶值而縮水。反之，「投資」也要從「自住」觀點考量；適不適合居住？賣不出去的時候好不好租？租不出去的話是否有其他用途？所以，購屋千萬不能掉入偏狹的價值觀，即使是自住，都要有投資客的眼光與嗅覺，未來轉手換屋時，就有機會可以靠房地產賺大錢，房子越換越大，越來越好！

景氣循環要了解，都市計畫賺大錢

房價一定跟著景氣循環跑，除了多看報紙雜誌蒐集資訊，「優家網」也提供簡單的房地產循環判別標準，以供購屋者參考。房地產循環通常起源於低利率，因為利率低代表房地產開發業者進行開發案的融資成本較低廉，此時的原物料價格水準通常也不高，是逢低買進的好時機。當利率隨著經濟成長而緩步走高，一般消費者便會基於房價太高而延遲購屋，聰明的購屋者就可耐心等著房地產開發業者迫於高利息成本壓力而折價出售的建案。最後，在利率走高、供過於求、建築成本增加，甚至出現不良債權時，銀行勢必對房地產開發業者授信緊縮，如此一來，建築活動將緩慢停滯，景氣隨之衰退，此時，企業資金需求下降，為了再度透過低廉的資金成本重振經濟，利率又會回到低檔，新的房地產循環得以重新開始！聰明的購屋者若懂得房地產循環的法則，就能順著房價走向買低賣高，靠房地產致富。此外，都市計畫也是房地產投資一定要關切的重點。了解都市計畫，才能知道地方建設的趨勢，及早洞悉地段的潛力與價值，在房價尚未高漲前用低價卡位。

潛銷卡位賺差價，仲介小蜜蜂探水溫

若想購買預售屋，絕對不能錯過潛銷期！所謂的「潛銷」即建商尚未公開廣告，僅通知口袋名單、過去已購客戶前來看屋，以便測試消費者喜好與市場水溫的階段，通常會有至少一成的價差（與公開銷售價相比），建商也會為了討個開市好彩頭，而願意在價格上多點讓步，是進場撿便宜的大好時機。建議可以先向朋友打聽，或直接到銷售案場詢問建商近期即將推案的地點，並留下聯絡電話請他們屆時提早通知，就可以比一般消費者更早獲知潛銷資訊，因而賺得價差，也可以選到條件更好的戶別。若購買新成屋或中古屋，則要多藉由布告欄的房地產廣告（俗稱仲介小蜜蜂）了解市場行情。仲介是所有投資客的好朋友，不管買或賣，都可以經由仲介之口，知悉近來的市場價格，也可以從建商與仲介的開價差距中，了解房屋物件的行情。若仲介市場賣得比建商高，通常表示房屋物件的行情看漲，反之則較不樂觀。

投資客跟你想的不一樣！

一般人看房子的時候多半著重於室內格局與環境機能等較為切身的條件，但精明的投資客通常還會注意以下幾個容易被忽略的地方：

1. 非凡品味

有品味的房子一定經得起時間的考驗，保值性也較高。若由名師操刀或知名建商興建，更是猶如品質保證，周邊中古屋會隨著外觀老舊斑駁而貶值，但有品味的社區就能藉由口碑而穩撐房價。

2. 物業管理

物業管理亦是維護房屋永續價值的重要關鍵。缺乏物業管理的社區外觀，可能任住戶隨意加蓋、裝置鐵窗、冷氣室外機亂擺、電線纏繞、衣服棉被晾在目光所及之處……種種亂象都會導致房屋價值降低。反之，有優良物業管理的社區一定會規定不得加裝鐵窗或加蓋，鞋子雨傘不可散落在梯廳，有特定的冷氣主機放置處與晾衣間，外觀也會定期保養清潔，所以建築能日久如新，即使屋齡漸長，還能擁有新成屋的價值。

3. 公設大廳

大廳是所有社區住宅的門面，千萬別迷失在華麗的水晶燈與質感高級的家具中，而要注意一般人不會看見的小細節；公設的牆面是否平整乾淨，桌面有沒有灰塵，其他不常使用的門窗是否還能順利開關等，都能看出社區維護公共設施的用心與否。此外，信箱區與公佈欄亦藏有玄機；警衛有沒有把信件亂塞亂放，有多少人欠繳管理費、水電瓦斯有線電視費用，都能看出管理優劣與住戶素質。

4. 車位選擇

你以為購買車位只要考慮自身需求就好了嗎？其實車位很有可能是你房子未來轉賣是否順利的要素。購買二至三房的住戶多為小家庭，一定會有車也需要車位，所以不含車位的房子可能會被優先淘汰而不列入考慮；小套房的住戶也許僅以機車或公共運輸工具代步，所以買房加車位的物件他們一定不考慮；大坪數需求的購屋者通常不只一台車，夫妻可能各有一台，或有上班用的進口轎車跟假日出遊的休旅車，因此就不會選擇沒有車位、僅有一個車位，或機械小車位的房子。

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